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[社会热点问题研究]对中国房价变化趋势的理性解读
作者:俞宪忠

《东岳论丛》 2008年 第06期

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       [摘要]中国房价经过长期上扬后出现了短期的某种回落,但从长期趋势?#27835;觶?#25151;价仍会呈现上扬趋势。中国房价上扬趋势既?#34892;?#27714;拉动和成本推动等合理成因,也有制度安排?#27605;?#23545;房价的若干负面扭曲。房价“过高”是由于政府在房地产市场过甚作为和开发商诚信缺失的结果,问题主要出在供给面而不是需求面。是政府和开发商附加了不应有的交易成本,实际上是制?#28909;毕?#20197;及由此附加的制度成本引起了公众的不满和怨言。企业家和政治家们应该保持高度理性,经济学家和主流?#25945;?#19981;要推波助澜,百姓们也应该多些个人?#19995;?#24615;和少些政府?#35272;?#24615;。
       [关键词]中国房价;房产市场;土地市场;政府垄断;腐败成本
       [中图分类号]C913.31 [文献标识码]A [文章编号]1003-8353(2008)06-0060-06
       房价既涉及到每个国民的切身利益,也是宏观经济运行状况的重要指示器,中国房价?#20013;?#19978;扬引起社会各界的普遍关注,这是非常自然的事情。而近期某些大城市房价出?#20013;?#35768;的短期回落和震荡,又恰似对房市房价的?#26412;紜按?#28779;”式调适,更使得社会各界议论纷纷,对中国房价的?#29616;?#21028;?#20808;?#26234;各异。政治家们希望房市平稳,企业家们希望房价上扬,公众们则希望房价下跌,但三者似乎更关注房价的短期市场行情,而经济学家们则似乎更加理性地关注房价的长期变化趋势。作者通过理性解读和趋势?#27835;?#21518;认为,中国房价将会与中国经济同步成长,从而具有?#20013;?#19978;扬的长期变化趋势,但也有制度安排?#27605;?#23545;房价的若干扭曲,短期回落仅仅是政府的紧缩扰动现象。
       一、推动房价上升的十大合理因素
       市场经济是主要依靠价格机制调适的经济,正在由计划向市场发展转型的中国经济体系,价格机制愈益发挥着短?#27605;?#31034;、供求引导和资源配置等重要调节功能,中国市场经济长期?#20013;?#22686;长过程中,有很多重要的内生变量在拉动和推动着中国房价的?#20013;?#19978;升。
       1.人口总量?#20013;?#22686;长。中国是当今?#28572;縞先?#21475;规模最大和增长惯性最强的发展中国家,截止到2007年末,中国人口总量已达到132129万人,尽管人口增长源主要发生在农村,但由于城市的出生率大于死亡率。使得城市人口也在?#20013;?#22686;长。住房需求是人们的基本需求,农村人口增长固然不能通过农村房地产市场显示出来,但城市人口增长却必定推动房价的?#20013;?#19978;升。撇开城市化进程的影响,单就内生性城市人口?#20013;?#22686;长这一变量而言,就会推动中国城市房价的?#20013;?#19978;升。人口总量增长一城市人口增长一住房需求扩张一城市房价上升,房价上扬就是非常自然的事情。
       2.收入水平?#20013;?#25552;高。中国经济的长期?#20013;?#22686;长,导致人们收入水平的?#20013;?#25552;高,尽管收入水平差距在逐渐拉大,但并没有异向两极分化的现象产生。因为两极分化是指富的越?#19995;?#23500;,而穷的则越?#19995;?#31351;,收入水平向两个相反的方向发展,中国发展的现实情况是人们的生活水平都在不断改善,有差别的仅仅在于收入水平同向度的提高速率和提升幅度。城市人口的收入水平?#35748;?#26449;人口提高得更快,从而构成对?#21776;?#25151;?#34892;?#38656;求及其房价的重要拉动力量。纵览所有发达国家产业革命?#23731;?#30340;演进历程,收入?#20013;?#25552;高与房价?#20013;?#19978;升之间的市场互动,均构成了发达国家现代化演进的自然历史进程,并有着显著的普适性特征和可检验含义。
       3.城市化进程提速。中国是典型的城乡二元结构社会,发展转型的重要内容之一,就是农民市民化的城市化进程,2007年末中国城镇人口比率已上升为44.9%。农民工进城后,无论是购房?#25925;?#31199;房,都会引起城市房价的上升,购房是房价上升的直接因素,租房是房价上升的间接因素。?#35789;古?#27665;工最初租房,但经过一?#38382;?#38388;的积累后也会转化为买房,对中国人而言,房子、妻子和孩子构成家庭的三大显要因素,住在产权属于自己的房子里总比租住在别人的房子里,心理感觉将会更好一些,有一种真正完全属于自己的家的独特效果和安定效应,从此也就没有了寄人篱下的漂泊?#23567;?br>       4.房屋性质变化。在计划经济的住房制度下,房屋仅仅是个人家庭的生活消费品,而不是可以投资获利的资本品。随着市场化进程的加速演化,人们普遍认为,房屋并不仅仅是消费品,而且更是可以投资获利的资本品,与购买?#21892;?#33719;得?#19978;?#21644;股市投机相比,买房的风险要小得多,与银行存款获取利息相比,买房出租或交易转让的获利要大得多。基于买房可以获取租金或交易增值,精明的城市人将会?#20013;?#22320;放大他们的房屋需求。如果说视住房为消费品是人们的生存需要,那?#35789;?#20303;房为资本品则是人们的发展需要,当住房的生存需要满足后,住房的发展需要就会凸现出来,从而增加了对住房的“发展需求”。
       5.住房消费多元化。?#35789;?#20154;们买房是为了消费,但逐渐富裕起来的人也会因环?#25345;?#37327;、季节更替、休假需要、心理调节和心情变化等原因,而渴望在多个地方拥有自己的多套异地住房。高速公路、高速铁路、私?#21307;?#36710;等交通条件的?#20013;?#25913;进和快速改善,为实现这一多套异地住房的消?#35328;?#26395;提供了便利。如今的?#26412;?#20154;不仅可以在?#26412;?#22478;里拥有住房,还有很多人到交通便捷的天津买房;许多上海人不仅在上海市区拥有住房,还在风景优美的苏州购买住房。在异地购置个人私家房产,既可以获得市场交易增值,也可以异地休闲消费,还可以在异地消费与交易获利之间灵活转换。
       6.住房消费升级换代。随着人们收入水?#25945;?#39640;,人们对家庭住房的环?#25345;?#37327;、建筑结构、居住年限、审美意识和宽敞程度等诸多方面,都提出了更高的消?#30740;?#27714;,原有住房的合意度逐步降低,从而需要能够提升家庭生活质量的新住房。但他们当中很多经济条件优越的精明人并不将原住房卖掉,而是出租给别人获取租金,因而并不是只有无房的人才买房,有房的人也会基于提高生活质量的原因而需要新的房屋。正是为了适应人们住房消费的这一变化需要,各种造型独特、设计新颖的新型?#21776;?#25151;被不断推向房产市场,并进一步地刺激了人们的消费欲望。将旧房出租既满足了农民工进城和高校毕业生的初始住房需求,也有利于年轻人获取个人婚后生活与?#25913;?#26377;限分离的独立私人空间。
       7.房价上扬预期。经验告诉人们,一旦某?#27835;?#21697;的价格?#20013;?#19978;扬了一?#38382;?#38388;,进入了通胀的轨道,该物品的价格就将会?#20013;?#22320;上扬,起码还会再上扬一?#38382;?#38388;。这?#20013;?#29702;预期必定会刺激人们对该物品的购买欲望,房价的道理也是这样,人们会这样想:“尽管现在的房价较高,但将来的房价将会比现在更高,如果有钱现在不买房,将来会后悔不已。”要买房的人不仅因为他买得起而且需要住房,更因为未来的房价看涨;买完房的人都期望未来的房价?#20013;?#25856;升,因为他的房产会增值。因为房价现在上涨而对房价未来看涨,?#24544;?#20026;对未来房价预期上涨,而使房价上涨具?#34892;?#20026;预期支撑的可?#20013;?#24615;或上扬粘性。
       8.住房贷款刺激。银行等金融机构在经营资产业务时,总是具有规避风险的行为倾向,而将金融资产借给购房者,则是收入稳定和风险很低的选择。因为房屋产权抵押以及其他贷款条件审查,已将金融风险降低到最小化,最起码是跑了和?#20449;?#19981;了庙。因而住房贷款?#36127;?#26159;没有任何风险的金融交易项目。而国有企业经营状况劣化和?#25509;?#20225;业信誉不佳,则使银行的贷款项目频?#21040;?#20837;?#25353;?#22351;死”的不良陷阱。如果政府对住房
       贷款不进行过多的滥加干预,从而减少而不是出台更多的坏制?#20173;际?#35813;领域的金融活动将会?#20013;?#22686;长和扩张,并会成为启动内需和优化民生的重大发展项目。
       9.制度转型的释放。在传统计划经济系统中,城市住房只是作为福利而出现在人们的经济生活中,城市人口只是等待政府分房,而不是从市场购房,没有价格信号显示并引导住房的供求关系。随着中国由计划向市场的发展转型,市场机制在资源配置领域开始发挥主导作用,计划指令转化为价格信号,福利住房转化为?#21776;纷?#25151;,消费者对住房的需求偏好和长期住房短缺,便得以通过房价机制显示出来。被计划经济所长期扭曲的住房供求关系,需要一种市场价格的均衡机制加以矫正,?#20013;?#30701;缺的城市住房供给,自然就会表现为房价的?#20013;?#19978;扬。国内外现代化浪潮的演进历史反复证明,与计划经济的住房制度安排相比,市场经济的住房制度安排在公平与效率两个重要领域,均具有着显著的帕累托改进效应。
       10.房屋成本?#20013;?#19978;扬。房子必须建在土地上,而土地总量是给定的,随着城市化提速、工业化加速和市场化提升等诸多因素,可用于建房的土地将会日益减少,政府也加强了对土地征用的政策?#38469;?#21644;法律保护。土地价格构成房屋成本的重要因素,土地稀缺性加剧,导致地价呈加速和?#20013;?#19978;升的趋势,这将会是导致房价上升的重要因素。自从城市化、工业化和市场化?#23731;矗?#20840;?#28572;?#25152;有国家的地价都在快速上升,并表现为房价的急速攀升。此外,各种建材和工?#23454;?#25104;本也在上升,地价和建材两大因素直接地推动了房价上升,其他一些消费品价格上升也会通过工资而间接推动着房价提高。
       概而言之,中国城市房价的?#20013;?#19978;扬,主要是中国发展转型和需求拉动的必然结果,也是价格信号发挥作用的主要特征。如果政府机构对此不进行过度的干预、介入或扭曲,如果中国经济学家和主流?#25945;?#23545;此问题不再起哄、误导或扰乱,如果中国百姓对政府不再保持过度的?#35272;怠?#20381;托或依靠,如果中国企业家具有更多的理性和良知,价格信号的引导机制和配置功能会自动将其?#34892;?#38656;求调适到与?#34892;?#20379;给相均衡的合理水平,从而使中国房产市场可?#26434;行?#36816;?#23567;?#22914;果房价高出了人们的?#34892;?#38656;求,价格过高的?#21776;?#25151;就会卖不出去,而现在绝大部分?#21776;?#25151;都可以完成交易,房价水平属于正常?#27573;В词?#26410;?#19995;?#32487;续上扬一定幅度和较长时期,也是实现市场化资?#20174;行?#37197;置的需要。认为房价高得不正常的人们,既是对计划制度的过度?#35272;担?#20063;是希望政府出面干预,岂不知,现在的中国房产市场是改革开放?#23731;?#26368;好的时期,正在快速发育和成长,并逐步趋于成熟和完善,应进一步弱化而不是强化政府干预,政府出面将会使情况变得更糟糕,只会产生住房更加短缺和房价更加扭曲的不良结果。我们不应该这么快就忘记计划经济所留给我们大量而惨痛的负面记忆,牢记政府全面干预的错误和挫折,会使一个民族变得聪明起来,切不可再重蹈历史的覆辙。政府固然可以以百姓的呼吁为借口,并以“?#20161;小?#30340;名义出现,但最终的结果将是“毁?#23567;保?#24182;伤害众多百姓的长远利益。因为政府也存在更为?#29616;?#30340;失灵,并总是存在着强烈的计划偏好,干预市场总是政府最愿意做的事情,计划经济失败就是因政府过度干预而消灭市场的最大证据。
       二、导致中国房价上升的四大负面因子
       房价上升主要显示出了房产市场需求非常旺盛,如果其中有什么?#32531;?#29702;的事情发生,将会主要产生在供给领域。固然一些市场投机的“炒房团”会起着推波助澜的作用,但相对于非常巨大的房地产市场而言,其作用也只是微乎其微。况且,炒房团既要按照市场方式运作,其购置的大量房产也要找到最终的买主,炒房团只是顺应了房产市场的供求变化趋势而已。在供给领域主要有下列因素导致了住房价格的急速过度上扬:
       1.官员寻租的腐败费用抬高了建房成本。建房首先需要土地,而土地又掌控在政府手中,拥有此项审批权力的政府官员便利用该种权力寻租。房产开发商全?#38469;?#31934;打细算的“高级会计师?#20445;?#20182;们绝对不做赔本的生意,他们在迫不得已而向有关政府官员行贿的时候,早已将行贿的交易费用计入到房产开发的会计成本之中。本来土地价格就构成房屋成本的主要部分,现在又多出一块行贿的交易费用,自然就会?#23435;?#22320;抬高了房产的建筑成本和市场价格。单就这一点而言,我们不能埋怨房地产开发商,因为他们也不想付出额外的交易成本而去巴结腐败的官员,但政府是土地的惟一供给者和垄断者,而且购地?#20013;?#21448;非常繁杂,官员的权力寻租使得他们不得已而为之。如果扣除因腐败而额外发生的制度成本,房价自然就不会像现在这么高。在中国已经查出的所有官员腐败案例中,有很大比例的案件?#21152;?#22303;地审批有关。腐败总是与权力缠绕在一起,它们是一对天生的孪生?#20540;埽?#28040;除腐败的良方妙药就是限制政治权力在经济领域的渗透。著名新制度学派?#35789;既?#20043;一的张五常教授曾精?#23454;?#25351;出:“我认为所有的人,政府官员和政治家也不例外,?#38469;竊际?#26465;件下的自身利益最大化者。……无论政治家们说什么或做什么,我?#26082;?#20999;知道他们要什么。”
       2.土地市场的政府垄断增加了建房成本。本来只有城市土地属于国有,而农村土地则属于农民集体所?#23567;?#24403;城市国有土地已被各种用途占用完毕,房产开发商需要土地建筑?#21776;?#25151;的时候,?#31181;?#33021;从政府手中高价购买土地,而不能直接从农民集体手里购买土地。首先是有关政府机构——土地?#24544;浴?#21457;展需要”的名义,从农民手中低价购得农用土地产权,并将其集体土地产权转化为国有产权,其?#38382;?#25919;府再将从农民那里低价购买的土地转手高价出让给房产开发商。在这一过程中,政府征地时仅给予农民以象征性的少量土地补偿,农民不能平等地与土地局展开价格博?#27169;?#26356;不可能存在与房产开发商在市场上见面的交易机会,?#36127;?#27809;有任何讨价还价的市场权利,甚至农民都无法决定是否“出让”土地产权。政府在转?#20540;?#21334;土地的过程中,获取了很多倍的高额暴利,正是这些暴利抬高了房屋开发成本和市场销售价格。如果政府仅仅从事土地市场的规则制定、法律监管和宏观调控,而?#24674;?#25509;从事土地交易的转?#20540;?#21334;,让农民与开发商在土地市场?#29616;?#25509;地展开谈判博?#27169;?#25110;者退一步说,如果政府从事土地买卖时能够?#24066;?#20892;民以土地产权完整真实的所有人身份而与政府平等地展开价格博?#27169;?#37027;么,就会既能保障农民土地产权的合法权益,土地价格也不会像现在这么高,最起码会回落到政府买价与卖价之间的水平,房价自然也会下跌。土地市场政府垄断既会因为交易?#26041;?#22686;加而多出一部分交易费用,也会使政府垄断高价超出市场均衡价,这两部分额外多出的费用将会增加房屋成本和抬高市场价格,并最终?#19978;?#36153;者加以承担。
       3.政府建房扭曲了房产市场。政府为了帮助弱势群体,使他们能够买得起或租得起房屋,由政府出资建造了部?#24535;?#27982;适用房和廉租房,低价出售和租给住房有困难的低收入弱势群体。从浅层看,政府的这一举措既满足了部分弱势群体的住房需求,也会通过增加住房供给而平抑房价,似乎是一举多得。但?#30001;?#23618;?#27835;觶?#36825;一政府作为生产者而直?#30828;?#19982;住房供给的做法,不仅面对巨大需求而只能起到杯水车薪的短期效果,更为?#29616;?#30340;负面后果就是必定更加扭曲原本并不成熟完善的房产市场,导致非常?#29616;?#30340;效率损失,从长期?#19995;?#20250;
       使住房产出更加短缺,从而使房价有着?#20013;?#22823;幅上升的内在冲动。使得那些买得起房的群体只能从高价房产市场购买房产,一旦政府停止这项公益行为,房价将会再次跃升。如果政府要在这个问题上“行善?#20445;?#21017;不如针对私人住房物品的排他性和可交易性等重要特征,对弱势群体增加额外的一次性货币化购房补贴,让他们从房产市场?#26434;?#36141;房。这样做既充分尊重了弱势群体的?#26434;?#36873;择权利和个人消费偏好,又保护了房产市场的?#34892;?#21457;育和运转,也不会形成弱势群体对政府的过度?#35272;怠?#20294;?#19978;?#30340;是,政府并没有这么做,政府总是擅长和乐于对市场的直接介入,正处于发展转型中的中国政府尤其如此,并有可能导致政府现代化发展进程的放缓、停止或逆转。
       4.开发商诚信缺失的欺诈行为。销售?#21776;?#25151;的开发商想获得尽可能多的市场收益,因此而尽可能地将?#21776;?#25151;卖出最高价,这是很自然的事情,充满经济理性的所有商人都会这么做,正如充满经济理性的所有购房者都想以最低价购房一样,我们不能对此进行非议,政府也应该鼓励他们这么做,因为这一行为不仅符合市场规则,而且恰恰是通过交易双方在“最高最低”问题上的价格博?#27169;?#25165;促进了市场机制发育、市场规则形成和市场供求均衡。但问题在于开发商高价获利的手段。如果开发商通过节能降耗和精打细算而大幅度地降低了成本,从而在成本与售价之间开辟出很大的利润空间,这时开发商在适度降价的同时,又在成本水平之上“高价”售房,将会使买卖双方同时获益。如果开发商通过改进房屋质量和相关服务,在货有所值和诚实守信的基础上高价售房,房价也会高得合理正常,并能?#25442;?#24471;消费者的市场认同。但现实情况是,有很多房地产开发商对预售房花费巨额广告费,进行了欺诈性的虚假宣传,对消费者进行误导,借以证明其高房价的合理或值得。遗憾的是政府并?#25381;性?#27492;问题上尽职尽责,甚至在有的地方还形成和出现了政府机构与房产开发商的合谋勾结,共同欺诈消费者。由于政府税收多少与房价高低存在着高度的正相关,政府在从开发商高房价那里获取了高额税收和满足了财政花钱需求之后,就不再作为。如果政府对住房市场的销售欺诈严格监控,对失信者加以大力度的惩罚?#38469;?#24182;?#23454;?#38477;低税收水平,房价也会?#23454;?#22238;落至合理空间。
       简而言之,虽然中国房价还没有高到市场不能出清的程度,仍然属于正常合理的运行空间,但其中确实?#34892;?#19981;甚合理的因素存在。如果说房价“过高?#20445;?#20063;是由于政府在房地产市场过甚作为和开发商诚信缺失的结果,问题主要出在供给面而不是需求面。说得更为实质性一点,就是政府和开发商附加了不应有的过多交易成本,实际上是制?#28909;毕?#20197;及由此附加的制度成本引起了公众的不满和怨言。政府本来就天生具有干预的内生偏好,中国又有着计划干预的强路径?#35272;担?#22914;果这时再呼唤政府出面过度干预房地产市场,只能使情况变得更加糟糕。企业家和政治家们应该保持高度理性,经济学家和主流?#25945;?#20063;不要跟着瞎起哄,百姓们也应该多些个人?#19995;?#24615;和少些政府?#35272;?#24615;。
       三、促进中国房市房价合理运行的对策建议
       如果说房价当中有?#32531;?#29702;的因素存在,则主要是供给面被?#23435;?#25197;曲的结果,而决不应该?#31181;?#20303;房市场的各?#20013;?#27714;,相?#20174;?#35813;尽力启动和刺激各种住房需求。要害的问题在于与土地、住房和交易相关的各种制?#28909;毕藎?#21516;时也给出了相关的下述制度创新路经:
       1.保护价格信号机制。市场机制是配置国民资源的基础性主导机制,而价格机制又是最为重要的市场机制构件,市场经济理论在很大程度上就是价格理论。房屋产权市场关乎每个国民的切身利益,同时又涉及众多的产业领域,因而房屋产权市场的价格信号是最敏感最重要的价格信号。放弃计划经济和重建市场经济,首先需要房价信号的灵敏调节,由没有价格信号的计划经济到主要依靠价格信号的市场经济的转轨变型,必定表现为一系列价格的?#20013;?#25856;升,这是由欠发达国家走向发达国家的一个基本规律。让房价信号充分发挥作用,具有至关重要的发展价值,我们迫?#34892;?#35201;保护目前难得的价格信号,?#25353;?#21046;度上更好地发挥市场在资源配置中的基础性作用。?#20493;?#19981;是呼吁政府等非市场力量来对此加以?#31181;啤!耙种粕唐?#25151;的房价政策,看起?#27492;?#20046;?#21069;?#21161;穷人,其实恰恰相反,这个政策?#21069;?#21161;了富人。”
       2.引导?#29992;?#37197;置家产。房价?#20013;?#19978;扬的基础是?#29992;?#25910;入和?#34892;?#38656;求的?#20013;?#22686;加,住房需求旺盛的基础也体现了人们积累家庭财产的重要期望,就业位子、收入票子、起居房子、行动车子和尊严面子等,这?#38469;?#22269;民生来就最为需要的东西,经济长期的?#20013;?#22686;长必定表现为房价的?#20013;?#19978;扬。每个?#29992;?#23478;庭都期望积累更多的家庭财富,从而需要在银行存单、政府债券、公司?#21892;?#21644;房产产权之间合理配置家庭资产。在众多可供?#29992;?#23478;庭理财决策选择的?#27573;?#20869;,房屋产权具有首当其冲的重要意义,旺盛的房屋产权需求是?#29992;?#26356;加理性化决策的重要标志。让房价信号充?#33267;?#25935;地发挥作用,有利于重建公众信?#27169;?#32780;?#31181;?#25151;价则会使绝大多数公众在现阶段拥有的最为重要的财产——房屋产权贬值,我们应当?#25353;丛?#26465;件让更多群众拥有财产性收入?#20445;?#32780;不是相反。
       3.启动房需支撑发展。就根本而论,市场经济靠需求拉动,需求?#27835;?#22269;内需求和国际需求,中国未来的发展固然需要全球化的国际贸易支撑,但中国不同于其他小国。中国是当今?#28572;?#21644;未来很长时期内规模最大的发展中国家,拥有最为广阔和潜力巨大的国内市场,这是其他很多国家所并不拥有的支撑经济?#20013;?#21457;展的重要条件,启动内需对中国未来的经济发展具有不?#21830;?#20195;的重要价值。住房对每个?#29992;?#32780;言,既是最为重要的生活必需品和耐用消费品,又是用于投资理财的资本获利品,中国目前的收入水平正处于住房需求最为旺盛的发展阶段,因而表现为房价的?#20013;?#19978;扬和攀升,这是非常正常的事情。中国房价并没有高到市场不能出清的程度,而?#19968;?#23384;在着巨大的潜在?#34892;?#38656;求空间,这正是拉动中国经济可?#20013;?#21457;展和增长的主要力量。房屋是不动产,面对的?#36127;?#20840;是国内需求,而启动和开发国内需求则是中国未来发展的关键。面对?#20013;?#25856;升的房价,大规模开发?#21776;?#25151;,启动涉及众多行业的房产需求,远?#35748;?#22269;外销售服装和电器等重要。
       4.重建土地产权市场。土地对任何国家发展和任?#38382;?#26399;增长而言,?#38469;?#38750;常重要和不?#21830;?#20195;的发展资源,土地产权与房屋产权一起,构成了经济发展和?#29992;?#29983;活的重大支撑。市场经济的健康发展呼唤土地产权市场和房屋产权市场的彻底重建,因为市场交易在本质上是产权交易,客观上要求产权主体权利的真实完整?#25512;?#31561;博?#27169;?#27809;有这一核心构成要件,就没有任?#38382;?#36136;意义上的市场经济。农民对农村土地应当拥有完整的法律产权,农民有权利与房产开发商以及政府机构平等地开?#25925;?#22330;交易和价格博弈。而目前的政府垄断和转?#20540;?#21334;,事实上是在强力剥夺农民本应拥有的土地产权(所有权、使用权、处置权、交易权和收益权),农民工进城后的购房又遭受由政府垄断地产交易而抬高房价的再次剥夺。如果政府不再从事地产交易,而只是从事房地产市场的法律监控,既有利于调适房屋价格和保护?#29992;?#21033;益,也有利于规范政府行为和改进市场制度。
       5.政府退出房产市场。政府具有保护弱势群体的社会责任和重要职能,这一命题并没有错。在对?#29992;?br>       最为重要的房屋问题上,?#34892;┚用?#20080;不起房而需要政府帮助,也在情理之中。但问题不在于政府是否帮助他们,而在于政府如何帮助他们。政府不应该出资建设经济适用(廉价)房,而后又按照低于市场均衡水平的“价格”供应他们,因为这会破坏最为重要的市场机制,是在继续使用低效率的计划手?#31283;?#26367;代高效率的市场力量,同时也是用政府偏好替代个人偏好,违背了?#29992;?#20010;人的?#26434;?#36873;择需要。与其如此,倒不如另寻一条政府帮助、市场调节和个人选择有机结合的发展路径,这就是房产全部由厂商?#35789;?#22330;原则开发供应,政府仅提供标准化的货币购房补贴,由?#29992;?#20010;人在房产市场上?#26434;?#36873;购。因此,政府决不应该再生产和供给?#29992;?#20303;房,而应该尽快和彻底地从房产市场退出,而且政府从房地产市场退出得越早和越彻底,就越能获得更加公平和更?#34892;?#29575;的预期发展结果。现代政府职能理论的一个重要内容,就是政府只能经营非排他性的公共物品如国防等,而绝不应该经营排他性的私?#23435;?#21697;如住房等,否则,政府本身刚刚启动的现代化进程将会掉进自掘的“发展陷阱”之中。
       6.遏制土地交易腐败。土地是日益稀缺的国民资源,土地市场是重要的生产要素市场,土地价格构成建房成本的重要组成部分,房价水平除了建材价格和工资成本之外,在很大程度?#20808;?#20915;于地价水平的高低。但就地价引起的房价上涨而言,主要由三部分构成:E.农用土地产权主体即农民与开发?#21776;?#31561;交?#36164;?#30340;市场均衡价格;G.政府高价卖出的土地价格;R.土地买卖和审批过程中因腐败而额外发生的交易费用或制度成本。如果将厂商开发?#21776;?#25151;的土地成本用C表示,则C=G+R。政府参与土地买卖不仅因垄断抬高了建房成本,使得E       7.培育市场诚信资源。市场经济的可?#20013;?#21457;展,从根本?#20808;?#20915;于可?#20013;?#24179;等交易的程度,而交易的可?#20013;?#24615;则又取决于交易双方的诚信水平。房产作为人们最渴望得到的重要消费品和资本品,其交易的诚信水平自然就会变得格外重要。如果房产开发商将房屋质量、配套程度和服务水平通过广告夸张到不应有的水平,大大高出其真实水平,并因此而将房价过度抬高,就会形成对购房者的市场交易欺诈。如果其欺诈的发现概率因制度原因而很低,或者发现后因制度原因而诉讼成本又太高,或者欺诈收益因制度原因大大高于其风险成本。则对高出真实水平的高房价不会形成?#34892;б种啤?#22240;此,通过?#34892;?#30340;诚信制度安排,大力培育市场?#34892;?#36816;行所急需的诚信资源,则为中国房产市场所亟需。诚信是最为稀缺和非常宝贵的市场发展资源,中国市场经济的和谐发展有赖于交易双方对诚信资源的充分供应和坚实支撑,更有赖于政府对此提供及时?#34892;?#30340;诚信制度安排。
       结论
       中国市场化取向的转型变迁,推动了中国房市与中国经济的同步成长,有很多促进中国经济?#20013;?#21457;展的解释变量,同时?#34917;?#25104;引导中国房价长期上扬趋势的基本力量。尽管中国房价出现短期回落的暂?#20493;?#33633;现象。但只要中国经济在未来还将?#20013;?#21457;展,就必定表现为中国房市日趋完善和中国房价长期上扬。目前之所以存在着并不尽如人意的各种负面现象,主要根?#19995;?#20110;政府机构和社会各界对计划制度的路径?#35272;怠?#21019;新发展的关键路?#23545;?#20110;政府是否愿意在主观上放弃“政府万能”的发展理念,在经济上是否愿意放弃长期持有的各种垄?#20808;?#30410;,在政治上是否愿意放弃全面深度干预的运行模式。
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