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[社會熱點問題研究]對中國房價變化趨勢的理性解讀
作者:俞憲忠

《東岳論叢》 2008年 第06期

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       [摘要]中國房價經過長期上揚后出現了短期的某種回落,但從長期趨勢分析,房價仍會呈現上揚趨勢。中國房價上揚趨勢既有需求拉動和成本推動等合理成因,也有制度安排缺陷對房價的若干負面扭曲。房價“過高”是由于政府在房地產市場過甚作為和開發商誠信缺失的結果,問題主要出在供給面而不是需求面。是政府和開發商附加了不應有的交易成本,實際上是制度缺陷以及由此附加的制度成本引起了公眾的不滿和怨言。企業家和政治家們應該保持高度理性,經濟學家和主流媒體不要推波助瀾,百姓們也應該多些個人創造性和少些政府依賴性。
       [關鍵詞]中國房價;房產市場;土地市場;政府壟斷;腐敗成本
       [中圖分類號]C913.31 [文獻標識碼]A [文章編號]1003-8353(2008)06-0060-06
       房價既涉及到每個國民的切身利益,也是宏觀經濟運行狀況的重要指示器,中國房價持續上揚引起社會各界的普遍關注,這是非常自然的事情。而近期某些大城市房價出現些許的短期回落和震蕩,又恰似對房市房價的急劇“淬火”式調適,更使得社會各界議論紛紛,對中國房價的認知判斷仁智各異。政治家們希望房市平穩,企業家們希望房價上揚,公眾們則希望房價下跌,但三者似乎更關注房價的短期市場行情,而經濟學家們則似乎更加理性地關注房價的長期變化趨勢。作者通過理性解讀和趨勢分析后認為,中國房價將會與中國經濟同步成長,從而具有持續上揚的長期變化趨勢,但也有制度安排缺陷對房價的若干扭曲,短期回落僅僅是政府的緊縮擾動現象。
       一、推動房價上升的十大合理因素
       市場經濟是主要依靠價格機制調適的經濟,正在由計劃向市場發展轉型的中國經濟體系,價格機制愈益發揮著短缺顯示、供求引導和資源配置等重要調節功能,中國市場經濟長期持續增長過程中,有很多重要的內生變量在拉動和推動著中國房價的持續上升。
       1.人口總量持續增長。中國是當今世界上人口規模最大和增長慣性最強的發展中國家,截止到2007年末,中國人口總量已達到132129萬人,盡管人口增長源主要發生在農村,但由于城市的出生率大于死亡率。使得城市人口也在持續增長。住房需求是人們的基本需求,農村人口增長固然不能通過農村房地產市場顯示出來,但城市人口增長卻必定推動房價的持續上升。撇開城市化進程的影響,單就內生性城市人口持續增長這一變量而言,就會推動中國城市房價的持續上升。人口總量增長一城市人口增長一住房需求擴張一城市房價上升,房價上揚就是非常自然的事情。
       2.收入水平持續提高。中國經濟的長期持續增長,導致人們收入水平的持續提高,盡管收入水平差距在逐漸拉大,但并沒有異向兩極分化的現象產生。因為兩極分化是指富的越來越富,而窮的則越來越窮,收入水平向兩個相反的方向發展,中國發展的現實情況是人們的生活水平都在不斷改善,有差別的僅僅在于收入水平同向度的提高速率和提升幅度。城市人口的收入水平比鄉村人口提高得更快,從而構成對商品房有效需求及其房價的重要拉動力量。縱覽所有發達國家產業革命以來的演進歷程,收入持續提高與房價持續上升之間的市場互動,均構成了發達國家現代化演進的自然歷史進程,并有著顯著的普適性特征和可檢驗含義。
       3.城市化進程提速。中國是典型的城鄉二元結構社會,發展轉型的重要內容之一,就是農民市民化的城市化進程,2007年末中國城鎮人口比率已上升為44.9%。農民工進城后,無論是購房還是租房,都會引起城市房價的上升,購房是房價上升的直接因素,租房是房價上升的間接因素。即使農民工最初租房,但經過一段時間的積累后也會轉化為買房,對中國人而言,房子、妻子和孩子構成家庭的三大顯要因素,住在產權屬于自己的房子里總比租住在別人的房子里,心理感覺將會更好一些,有一種真正完全屬于自己的家的獨特效果和安定效應,從此也就沒有了寄人籬下的漂泊感。
       4.房屋性質變化。在計劃經濟的住房制度下,房屋僅僅是個人家庭的生活消費品,而不是可以投資獲利的資本品。隨著市場化進程的加速演化,人們普遍認為,房屋并不僅僅是消費品,而且更是可以投資獲利的資本品,與購買股票獲得股息和股市投機相比,買房的風險要小得多,與銀行存款獲取利息相比,買房出租或交易轉讓的獲利要大得多。基于買房可以獲取租金或交易增值,精明的城市人將會持續地放大他們的房屋需求。如果說視住房為消費品是人們的生存需要,那么視住房為資本品則是人們的發展需要,當住房的生存需要滿足后,住房的發展需要就會凸現出來,從而增加了對住房的“發展需求”。
       5.住房消費多元化。即使人們買房是為了消費,但逐漸富裕起來的人也會因環境質量、季節更替、休假需要、心理調節和心情變化等原因,而渴望在多個地方擁有自己的多套異地住房。高速公路、高速鐵路、私家轎車等交通條件的持續改進和快速改善,為實現這一多套異地住房的消費愿望提供了便利。如今的北京人不僅可以在北京城里擁有住房,還有很多人到交通便捷的天津買房;許多上海人不僅在上海市區擁有住房,還在風景優美的蘇州購買住房。在異地購置個人私家房產,既可以獲得市場交易增值,也可以異地休閑消費,還可以在異地消費與交易獲利之間靈活轉換。
       6.住房消費升級換代。隨著人們收入水平提高,人們對家庭住房的環境質量、建筑結構、居住年限、審美意識和寬敞程度等諸多方面,都提出了更高的消費需求,原有住房的合意度逐步降低,從而需要能夠提升家庭生活質量的新住房。但他們當中很多經濟條件優越的精明人并不將原住房賣掉,而是出租給別人獲取租金,因而并不是只有無房的人才買房,有房的人也會基于提高生活質量的原因而需要新的房屋。正是為了適應人們住房消費的這一變化需要,各種造型獨特、設計新穎的新型商品房被不斷推向房產市場,并進一步地刺激了人們的消費欲望。將舊房出租既滿足了農民工進城和高校畢業生的初始住房需求,也有利于年輕人獲取個人婚后生活與父母有限分離的獨立私人空間。
       7.房價上揚預期。經驗告訴人們,一旦某種物品的價格持續上揚了一段時間,進入了通脹的軌道,該物品的價格就將會持續地上揚,起碼還會再上揚一段時間。這種心理預期必定會刺激人們對該物品的購買欲望,房價的道理也是這樣,人們會這樣想:“盡管現在的房價較高,但將來的房價將會比現在更高,如果有錢現在不買房,將來會后悔不已。”要買房的人不僅因為他買得起而且需要住房,更因為未來的房價看漲;買完房的人都期望未來的房價持續攀升,因為他的房產會增值。因為房價現在上漲而對房價未來看漲,又因為對未來房價預期上漲,而使房價上漲具有行為預期支撐的可持續性或上揚粘性。
       8.住房貸款刺激。銀行等金融機構在經營資產業務時,總是具有規避風險的行為傾向,而將金融資產借給購房者,則是收入穩定和風險很低的選擇。因為房屋產權抵押以及其他貸款條件審查,已將金融風險降低到最小化,最起碼是跑了和尚跑不了廟。因而住房貸款幾乎是沒有任何風險的金融交易項目。而國有企業經營狀況劣化和私營企業信譽不佳,則使銀行的貸款項目頻頻進入“呆壞死”的不良陷阱。如果政府對住房
       貸款不進行過多的濫加干預,從而減少而不是出臺更多的壞制度約束,該領域的金融活動將會持續增長和擴張,并會成為啟動內需和優化民生的重大發展項目。
       9.制度轉型的釋放。在傳統計劃經濟系統中,城市住房只是作為福利而出現在人們的經濟生活中,城市人口只是等待政府分房,而不是從市場購房,沒有價格信號顯示并引導住房的供求關系。隨著中國由計劃向市場的發展轉型,市場機制在資源配置領域開始發揮主導作用,計劃指令轉化為價格信號,福利住房轉化為商品住房,消費者對住房的需求偏好和長期住房短缺,便得以通過房價機制顯示出來。被計劃經濟所長期扭曲的住房供求關系,需要一種市場價格的均衡機制加以矯正,持續短缺的城市住房供給,自然就會表現為房價的持續上揚。國內外現代化浪潮的演進歷史反復證明,與計劃經濟的住房制度安排相比,市場經濟的住房制度安排在公平與效率兩個重要領域,均具有著顯著的帕累托改進效應。
       10.房屋成本持續上揚。房子必須建在土地上,而土地總量是給定的,隨著城市化提速、工業化加速和市場化提升等諸多因素,可用于建房的土地將會日益減少,政府也加強了對土地征用的政策約束和法律保護。土地價格構成房屋成本的重要因素,土地稀缺性加劇,導致地價呈加速和持續上升的趨勢,這將會是導致房價上升的重要因素。自從城市化、工業化和市場化以來,全世界所有國家的地價都在快速上升,并表現為房價的急速攀升。此外,各種建材和工資等成本也在上升,地價和建材兩大因素直接地推動了房價上升,其他一些消費品價格上升也會通過工資而間接推動著房價提高。
       概而言之,中國城市房價的持續上揚,主要是中國發展轉型和需求拉動的必然結果,也是價格信號發揮作用的主要特征。如果政府機構對此不進行過度的干預、介入或扭曲,如果中國經濟學家和主流媒體對此問題不再起哄、誤導或擾亂,如果中國百姓對政府不再保持過度的依賴、依托或依靠,如果中國企業家具有更多的理性和良知,價格信號的引導機制和配置功能會自動將其有效需求調適到與有效供給相均衡的合理水平,從而使中國房產市場可以有效運行。如果房價高出了人們的有效需求,價格過高的商品房就會賣不出去,而現在絕大部分商品房都可以完成交易,房價水平屬于正常范圍,即使未來再繼續上揚一定幅度和較長時期,也是實現市場化資源有效配置的需要。認為房價高得不正常的人們,既是對計劃制度的過度依賴,也是希望政府出面干預,豈不知,現在的中國房產市場是改革開放以來最好的時期,正在快速發育和成長,并逐步趨于成熟和完善,應進一步弱化而不是強化政府干預,政府出面將會使情況變得更糟糕,只會產生住房更加短缺和房價更加扭曲的不良結果。我們不應該這么快就忘記計劃經濟所留給我們大量而慘痛的負面記憶,牢記政府全面干預的錯誤和挫折,會使一個民族變得聰明起來,切不可再重蹈歷史的覆轍。政府固然可以以百姓的呼吁為借口,并以“救市”的名義出現,但最終的結果將是“毀市”,并傷害眾多百姓的長遠利益。因為政府也存在更為嚴重的失靈,并總是存在著強烈的計劃偏好,干預市場總是政府最愿意做的事情,計劃經濟失敗就是因政府過度干預而消滅市場的最大證據。
       二、導致中國房價上升的四大負面因子
       房價上升主要顯示出了房產市場需求非常旺盛,如果其中有什么不合理的事情發生,將會主要產生在供給領域。固然一些市場投機的“炒房團”會起著推波助瀾的作用,但相對于非常巨大的房地產市場而言,其作用也只是微乎其微。況且,炒房團既要按照市場方式運作,其購置的大量房產也要找到最終的買主,炒房團只是順應了房產市場的供求變化趨勢而已。在供給領域主要有下列因素導致了住房價格的急速過度上揚:
       1.官員尋租的腐敗費用抬高了建房成本。建房首先需要土地,而土地又掌控在政府手中,擁有此項審批權力的政府官員便利用該種權力尋租。房產開發商全都是精打細算的“高級會計師”,他們絕對不做賠本的生意,他們在迫不得已而向有關政府官員行賄的時候,早已將行賄的交易費用計入到房產開發的會計成本之中。本來土地價格就構成房屋成本的主要部分,現在又多出一塊行賄的交易費用,自然就會人為地抬高了房產的建筑成本和市場價格。單就這一點而言,我們不能埋怨房地產開發商,因為他們也不想付出額外的交易成本而去巴結腐敗的官員,但政府是土地的惟一供給者和壟斷者,而且購地手續又非常繁雜,官員的權力尋租使得他們不得已而為之。如果扣除因腐敗而額外發生的制度成本,房價自然就不會像現在這么高。在中國已經查出的所有官員腐敗案例中,有很大比例的案件都與土地審批有關。腐敗總是與權力纏繞在一起,它們是一對天生的孿生兄弟,消除腐敗的良方妙藥就是限制政治權力在經濟領域的滲透。著名新制度學派創始人之一的張五常教授曾精彩地指出:“我認為所有的人,政府官員和政治家也不例外,都是約束條件下的自身利益最大化者。……無論政治家們說什么或做什么,我都確切知道他們要什么。”
       2.土地市場的政府壟斷增加了建房成本。本來只有城市土地屬于國有,而農村土地則屬于農民集體所有。當城市國有土地已被各種用途占用完畢,房產開發商需要土地建筑商品房的時候,又只能從政府手中高價購買土地,而不能直接從農民集體手里購買土地。首先是有關政府機構——土地局以“發展需要”的名義,從農民手中低價購得農用土地產權,并將其集體土地產權轉化為國有產權,其次是政府再將從農民那里低價購買的土地轉手高價出讓給房產開發商。在這一過程中,政府征地時僅給予農民以象征性的少量土地補償,農民不能平等地與土地局展開價格博弈,更不可能存在與房產開發商在市場上見面的交易機會,幾乎沒有任何討價還價的市場權利,甚至農民都無法決定是否“出讓”土地產權。政府在轉手倒賣土地的過程中,獲取了很多倍的高額暴利,正是這些暴利抬高了房屋開發成本和市場銷售價格。如果政府僅僅從事土地市場的規則制定、法律監管和宏觀調控,而不直接從事土地交易的轉手倒賣,讓農民與開發商在土地市場上直接地展開談判博弈,或者退一步說,如果政府從事土地買賣時能夠允許農民以土地產權完整真實的所有人身份而與政府平等地展開價格博弈,那么,就會既能保障農民土地產權的合法權益,土地價格也不會像現在這么高,最起碼會回落到政府買價與賣價之間的水平,房價自然也會下跌。土地市場政府壟斷既會因為交易環節增加而多出一部分交易費用,也會使政府壟斷高價超出市場均衡價,這兩部分額外多出的費用將會增加房屋成本和抬高市場價格,并最終由消費者加以承擔。
       3.政府建房扭曲了房產市場。政府為了幫助弱勢群體,使他們能夠買得起或租得起房屋,由政府出資建造了部分經濟適用房和廉租房,低價出售和租給住房有困難的低收入弱勢群體。從淺層看,政府的這一舉措既滿足了部分弱勢群體的住房需求,也會通過增加住房供給而平抑房價,似乎是一舉多得。但從深層分析,這一政府作為生產者而直接參與住房供給的做法,不僅面對巨大需求而只能起到杯水車薪的短期效果,更為嚴重的負面后果就是必定更加扭曲原本并不成熟完善的房產市場,導致非常嚴重的效率損失,從長期看則會
       使住房產出更加短缺,從而使房價有著持續大幅上升的內在沖動。使得那些買得起房的群體只能從高價房產市場購買房產,一旦政府停止這項公益行為,房價將會再次躍升。如果政府要在這個問題上“行善”,則不如針對私人住房物品的排他性和可交易性等重要特征,對弱勢群體增加額外的一次性貨幣化購房補貼,讓他們從房產市場自由購房。這樣做既充分尊重了弱勢群體的自由選擇權利和個人消費偏好,又保護了房產市場的有效發育和運轉,也不會形成弱勢群體對政府的過度依賴。但可惜的是,政府并沒有這么做,政府總是擅長和樂于對市場的直接介入,正處于發展轉型中的中國政府尤其如此,并有可能導致政府現代化發展進程的放緩、停止或逆轉。
       4.開發商誠信缺失的欺詐行為。銷售商品房的開發商想獲得盡可能多的市場收益,因此而盡可能地將商品房賣出最高價,這是很自然的事情,充滿經濟理性的所有商人都會這么做,正如充滿經濟理性的所有購房者都想以最低價購房一樣,我們不能對此進行非議,政府也應該鼓勵他們這么做,因為這一行為不僅符合市場規則,而且恰恰是通過交易雙方在“最高最低”問題上的價格博弈,才促進了市場機制發育、市場規則形成和市場供求均衡。但問題在于開發商高價獲利的手段。如果開發商通過節能降耗和精打細算而大幅度地降低了成本,從而在成本與售價之間開辟出很大的利潤空間,這時開發商在適度降價的同時,又在成本水平之上“高價”售房,將會使買賣雙方同時獲益。如果開發商通過改進房屋質量和相關服務,在貨有所值和誠實守信的基礎上高價售房,房價也會高得合理正常,并能夠獲得消費者的市場認同。但現實情況是,有很多房地產開發商對預售房花費巨額廣告費,進行了欺詐性的虛假宣傳,對消費者進行誤導,借以證明其高房價的合理或值得。遺憾的是政府并沒有在此問題上盡職盡責,甚至在有的地方還形成和出現了政府機構與房產開發商的合謀勾結,共同欺詐消費者。由于政府稅收多少與房價高低存在著高度的正相關,政府在從開發商高房價那里獲取了高額稅收和滿足了財政花錢需求之后,就不再作為。如果政府對住房市場的銷售欺詐嚴格監控,對失信者加以大力度的懲罰約束,并適當降低稅收水平,房價也會適當回落至合理空間。
       簡而言之,雖然中國房價還沒有高到市場不能出清的程度,仍然屬于正常合理的運行空間,但其中確實有些不甚合理的因素存在。如果說房價“過高”,也是由于政府在房地產市場過甚作為和開發商誠信缺失的結果,問題主要出在供給面而不是需求面。說得更為實質性一點,就是政府和開發商附加了不應有的過多交易成本,實際上是制度缺陷以及由此附加的制度成本引起了公眾的不滿和怨言。政府本來就天生具有干預的內生偏好,中國又有著計劃干預的強路徑依賴,如果這時再呼喚政府出面過度干預房地產市場,只能使情況變得更加糟糕。企業家和政治家們應該保持高度理性,經濟學家和主流媒體也不要跟著瞎起哄,百姓們也應該多些個人創造性和少些政府依賴性。
       三、促進中國房市房價合理運行的對策建議
       如果說房價當中有不合理的因素存在,則主要是供給面被人為扭曲的結果,而決不應該抑制住房市場的各種需求,相反應該盡力啟動和刺激各種住房需求。要害的問題在于與土地、住房和交易相關的各種制度缺陷,同時也給出了相關的下述制度創新路經:
       1.保護價格信號機制。市場機制是配置國民資源的基礎性主導機制,而價格機制又是最為重要的市場機制構件,市場經濟理論在很大程度上就是價格理論。房屋產權市場關乎每個國民的切身利益,同時又涉及眾多的產業領域,因而房屋產權市場的價格信號是最敏感最重要的價格信號。放棄計劃經濟和重建市場經濟,首先需要房價信號的靈敏調節,由沒有價格信號的計劃經濟到主要依靠價格信號的市場經濟的轉軌變型,必定表現為一系列價格的持續攀升,這是由欠發達國家走向發達國家的一個基本規律。讓房價信號充分發揮作用,具有至關重要的發展價值,我們迫切需要保護目前難得的價格信號,“從制度上更好地發揮市場在資源配置中的基礎性作用。”而不是呼吁政府等非市場力量來對此加以抑制。“抑制商品房的房價政策,看起來似乎是幫助窮人,其實恰恰相反,這個政策是幫助了富人。”
       2.引導居民配置家產。房價持續上揚的基礎是居民收入和有效需求的持續增加,住房需求旺盛的基礎也體現了人們積累家庭財產的重要期望,就業位子、收入票子、起居房子、行動車子和尊嚴面子等,這都是國民生來就最為需要的東西,經濟長期的持續增長必定表現為房價的持續上揚。每個居民家庭都期望積累更多的家庭財富,從而需要在銀行存單、政府債券、公司股票和房產產權之間合理配置家庭資產。在眾多可供居民家庭理財決策選擇的范圍內,房屋產權具有首當其沖的重要意義,旺盛的房屋產權需求是居民更加理性化決策的重要標志。讓房價信號充分靈敏地發揮作用,有利于重建公眾信心,而抑制房價則會使絕大多數公眾在現階段擁有的最為重要的財產——房屋產權貶值,我們應當“創造條件讓更多群眾擁有財產性收入”,而不是相反。
       3.啟動房需支撐發展。就根本而論,市場經濟靠需求拉動,需求分為國內需求和國際需求,中國未來的發展固然需要全球化的國際貿易支撐,但中國不同于其他小國。中國是當今世界和未來很長時期內規模最大的發展中國家,擁有最為廣闊和潛力巨大的國內市場,這是其他很多國家所并不擁有的支撐經濟持續發展的重要條件,啟動內需對中國未來的經濟發展具有不可替代的重要價值。住房對每個居民而言,既是最為重要的生活必需品和耐用消費品,又是用于投資理財的資本獲利品,中國目前的收入水平正處于住房需求最為旺盛的發展階段,因而表現為房價的持續上揚和攀升,這是非常正常的事情。中國房價并沒有高到市場不能出清的程度,而且還存在著巨大的潛在有效需求空間,這正是拉動中國經濟可持續發展和增長的主要力量。房屋是不動產,面對的幾乎全是國內需求,而啟動和開發國內需求則是中國未來發展的關鍵。面對持續攀升的房價,大規模開發商品房,啟動涉及眾多行業的房產需求,遠比向國外銷售服裝和電器等重要。
       4.重建土地產權市場。土地對任何國家發展和任何時期增長而言,都是非常重要和不可替代的發展資源,土地產權與房屋產權一起,構成了經濟發展和居民生活的重大支撐。市場經濟的健康發展呼喚土地產權市場和房屋產權市場的徹底重建,因為市場交易在本質上是產權交易,客觀上要求產權主體權利的真實完整和平等博弈,沒有這一核心構成要件,就沒有任何實質意義上的市場經濟。農民對農村土地應當擁有完整的法律產權,農民有權利與房產開發商以及政府機構平等地開展市場交易和價格博弈。而目前的政府壟斷和轉手倒賣,事實上是在強力剝奪農民本應擁有的土地產權(所有權、使用權、處置權、交易權和收益權),農民工進城后的購房又遭受由政府壟斷地產交易而抬高房價的再次剝奪。如果政府不再從事地產交易,而只是從事房地產市場的法律監控,既有利于調適房屋價格和保護居民利益,也有利于規范政府行為和改進市場制度。
       5.政府退出房產市場。政府具有保護弱勢群體的社會責任和重要職能,這一命題并沒有錯。在對居民
       最為重要的房屋問題上,有些居民買不起房而需要政府幫助,也在情理之中。但問題不在于政府是否幫助他們,而在于政府如何幫助他們。政府不應該出資建設經濟適用(廉價)房,而后又按照低于市場均衡水平的“價格”供應他們,因為這會破壞最為重要的市場機制,是在繼續使用低效率的計劃手段去替代高效率的市場力量,同時也是用政府偏好替代個人偏好,違背了居民個人的自由選擇需要。與其如此,倒不如另尋一條政府幫助、市場調節和個人選擇有機結合的發展路徑,這就是房產全部由廠商按市場原則開發供應,政府僅提供標準化的貨幣購房補貼,由居民個人在房產市場上自由選購。因此,政府決不應該再生產和供給居民住房,而應該盡快和徹底地從房產市場退出,而且政府從房地產市場退出得越早和越徹底,就越能獲得更加公平和更有效率的預期發展結果。現代政府職能理論的一個重要內容,就是政府只能經營非排他性的公共物品如國防等,而絕不應該經營排他性的私人物品如住房等,否則,政府本身剛剛啟動的現代化進程將會掉進自掘的“發展陷阱”之中。
       6.遏制土地交易腐敗。土地是日益稀缺的國民資源,土地市場是重要的生產要素市場,土地價格構成建房成本的重要組成部分,房價水平除了建材價格和工資成本之外,在很大程度上取決于地價水平的高低。但就地價引起的房價上漲而言,主要由三部分構成:E.農用土地產權主體即農民與開發商平等交易時的市場均衡價格;G.政府高價賣出的土地價格;R.土地買賣和審批過程中因腐敗而額外發生的交易費用或制度成本。如果將廠商開發商品房的土地成本用C表示,則C=G+R。政府參與土地買賣不僅因壟斷抬高了建房成本,使得E       7.培育市場誠信資源。市場經濟的可持續發展,從根本上取決于可持續平等交易的程度,而交易的可持續性則又取決于交易雙方的誠信水平。房產作為人們最渴望得到的重要消費品和資本品,其交易的誠信水平自然就會變得格外重要。如果房產開發商將房屋質量、配套程度和服務水平通過廣告夸張到不應有的水平,大大高出其真實水平,并因此而將房價過度抬高,就會形成對購房者的市場交易欺詐。如果其欺詐的發現概率因制度原因而很低,或者發現后因制度原因而訴訟成本又太高,或者欺詐收益因制度原因大大高于其風險成本。則對高出真實水平的高房價不會形成有效抑制。因此,通過有效的誠信制度安排,大力培育市場有效運行所急需的誠信資源,則為中國房產市場所亟需。誠信是最為稀缺和非常寶貴的市場發展資源,中國市場經濟的和諧發展有賴于交易雙方對誠信資源的充分供應和堅實支撐,更有賴于政府對此提供及時有效的誠信制度安排。
       結論
       中國市場化取向的轉型變遷,推動了中國房市與中國經濟的同步成長,有很多促進中國經濟持續發展的解釋變量,同時也構成引導中國房價長期上揚趨勢的基本力量。盡管中國房價出現短期回落的暫時動蕩現象。但只要中國經濟在未來還將持續發展,就必定表現為中國房市日趨完善和中國房價長期上揚。目前之所以存在著并不盡如人意的各種負面現象,主要根源在于政府機構和社會各界對計劃制度的路徑依賴。創新發展的關鍵路徑在于政府是否愿意在主觀上放棄“政府萬能”的發展理念,在經濟上是否愿意放棄長期持有的各種壟斷權益,在政治上是否愿意放棄全面深度干預的運行模式。
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